Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Finanzierungsberater (IHK) · Stand 05.10.2026
Eigenkapital
Banken erwarten meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld bezahlt werden. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger in der Regel der Zins. Ab etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital an den Gesamtkosten werden die Konditionen deutlich besser.
Zins und Tilgung
Die Monatsrate ergibt sich aus Darlehen mal Zins plus anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung dauert die Rückzahlung je nach Zins oft 30 Jahre und länger. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten deutlich.
Zinsbindung
Für die Dauer der Zinsbindung, meist 10, 15 oder 20 Jahre, ist der Zins fest. Danach brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung können nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist gekündigt werden (§ 489 BGB).
Sondertilgung
Viele Banken erlauben, jährlich zusätzlich einen Teil des Darlehens zurückzuzahlen, oft fünf Prozent. Das lohnt sich bei Bonuszahlungen oder Erbschaften und sollte im Vertrag stehen.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Mindestens die Kaufnebenkosten, besser 20 Prozent der Gesamtkosten. Mit weniger Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich, aber meist teurer.
Kann ich ein Darlehen mit langer Zinsbindung vorzeitig kündigen?
Ja, nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
Rechtsgrundlagen: § 489 BGB (Kündigungsrecht) · § 502 BGB (Vorfälligkeitsentschädigung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.